Οι εμπορικές τιμές έχουν ήδη πέσει κάτω από τις αντικειμενικές αξίες, οι κατασκευαστές πουλάνε στο κόστος, αλλά, παρά τις ελκυστικές τιμές, οι ενδιαφερόμενοι δεν τολμούν να προχωρήσουν σε αγορές, φοβούμενοι ότι η φορολογία θα εξανεμίσει την όποια υπεραξία της επένδυσής τους. Τα τελευταία χρόνια, η οικοδομή βρίσκεται σε πλήρη κατάρρευση, συμπαρασύροντας 140 επαγγέλματα και 1 εκατ. εργαζομένους, που σήμερα είναι ουσιαστικά άνεργοι. Πωλητήριο έχει μπει σε 270.000 σπίτια σε όλη την Ελλάδα, ενώ μόνο τα νεόδμητα διαμερίσματα στη Θεσσαλονίκη ξεπερνούν τις 8.000!
«Πρέπει να δοθούν κίνητρα, να αλλάξει το κλίμα, γιατί η ανάκαμψη της οικοδομής θα συμπαρασύρει και όλη την αγορά… Δεν μπορεί μονίμως τα ακίνητα να γίνονται ο εύκολος στόχος» τονίζει, μιλώντας στη «ΜτΚ», ο πρόεδρος του Συνδέσμου Κατασκευαστών Βορείου Ελλάδος, κ. Γιάννης Παγώνης.
Η υπερφορολόγηση υπονομεύει την ανάκαμψη της οικονομίας
«Οι προσπάθειες για την ανάκαμψη της οικονομίας δυστυχώς υπονομεύονται περαιτέρω από την εφαρμοζόμενη πολιτική αλλοτριωτικής φορολόγησης της ακίνητης περιουσίας», τονίζεται στο εβδομαδιαίο Δελτίο Οικονομικών Εξελίξεων, που εξέδωσε μόλις την περασμένη Πέμπτη η Alpha Bank.
«Η είσπραξη των ΦΑΠ ετών 2011 και 2012 και η φημολογούμενη θέσπιση (για το 2013 και μετά) φορολογικών συντελεστών κλιμακούμενων μέχρι και 1,5% ετησίως επί της (σημαντικά υπερτιμημένης) σημερινής αντικειμενικής αξίας της ακίνητης περιουσίας, σε συνδυασμό με τη φορολόγηση και της υπεραξίας από την πώληση αυτής της περιουσίας από τον Ιούλιο του 2013, θα έχουν ως συνέπεια την πλήρη διακοπή των οικοδομικών εργασιών και των συναλλαγών στην αγορά ακινήτων», επισημαίνουν οι αναλυτές της τράπεζας.
«Δεν θα φέρει έσοδα η φορολόγηση»
Ήδη, τον Νοέμβριο 2012 σημειώθηκε δραματική πτώση (κατά 66,1%), σε ετήσια βάση, του όγκου των εκδοθεισών αδειών ιδιωτικών οικοδομών, ο οποίος διαμορφώνεται πλέον στα 667.000 τετραγωνικά μέτρα (από 10,048 εκατ. τετραγωνικά μέτρα τον Νοέμβριο 2005): «Ως αποτέλεσμα των προαναφερθεισών εξελίξεων, η φορολόγηση της περιουσίας δεν πρόκειται να έχει το αναμενόμενο εισπρακτικό αποτέλεσμα, ενώ ο φόρος επί της υπεραξίας από την πώληση ακινήτων θα έχει μηδενική απόδοση» εκτιμά η Alpha Bank. Και αυτό όχι μόνο λόγω της υπερφορολόγησης της κατοχής περιουσίας, αλλά και επειδή οι πιθανοί αγοραστές αποθαρρύνονται, καθώς οι όποιες χαμηλές τιμές σήμερα θα αντισταθμιστούν από την επίπτωση της φορολόγησης της υπεραξίας στο μέλλον.
«Όλα αυτά γίνονται σε μια συγκυρία κατά την οποία θα ήταν ευχής έργον για την ανάκαμψη της οικονομίας η σταδιακή επανεκκίνηση των συναλλαγών στην αγορά ακινήτων -τόσο με το πρόγραμμα αξιοποίησης της ακίνητης περιουσίας του Δημοσίου όσο και λόγω της διαθεσιμότητας προς πώληση εκατοντάδων χιλιάδων οικιστικών ακινήτων, σε μειωμένες τιμές».
Εξι στους 10 ψάχνουν ευκαιρίες σε παλαιά σπίτια
Σύμφωνα με τα στοιχεία του δικτύου κτηματομεσιτικών γραφείων RE/MAX, «το 2012, τα ακίνητα που πωλήθηκαν πανελλαδικώς ήταν σε ποσοστό 78% κατοικίες (διαμερίσματα και μονοκατοικίες/ μεζονέτες), ενώ τα οικόπεδα/ αγροτεμάχια και τα επαγγελματικά περιορίστηκαν στο 11% για καθένα».
Στη Θεσσαλονίκη, οι αγοραπωλησίες επικεντρώθηκαν σχεδόν αποκλειστικά (92%) στις κατοικίες, ενώ το υπόλοιπο 8% αφορούσε επαγγελματικά ακίνητα. Στην υπόλοιπη χώρα (εκτός Θεσσαλονίκης και Αττικής) παρατηρείται αυξημένο ποσοστό οικοπέδων και αγροτεμαχίων (19%), ενώ και στην περίπτωση αυτή η δημοφιλέστερη κατηγορία ήταν οι κατοικίες, με ποσοστό 73%.
«Η παλαιότητα των πωληθεισών κατοικιών ήταν σημαντική παράμετρος, αφού πανελλαδικά -και συνεχίζοντας την τάση των προηγούμενων ετών- προτιμήθηκαν παλαιές κατοικίες (άνω της πενταετίας) σε ποσοστό 85%. Σχεδόν ένα στα δύο ακίνητα που πωλήθηκαν ήταν άνω των 20 ετών. Στην Αττική οι παλαιές κατοικίες άνω των 30 ετών άγγιξαν το 31%, ενώ στη Θεσσαλονίκη το 58%», αναφέρει η RE/MAX.
Σχετικά με το εμβαδόν των πωληθεισών κατοικιών, τρεις στους τέσσερις αγοραστές, σύμφωνα πάντα με τη RE/MAX, προτίμησαν τις μικρές και μεσαίες κατοικίες (μέχρι 110 τετρ. μ.). Το ενδιαφέρον εστιάστηκε εξίσου (21%) στις κατηγορίες 1-50 τετρ. μ., 51-70 τετρ. μ. και 71-90 τετρ. μ. Στην Αττική, το ποσοστό των μικρών και μεσαίων κατοικιών (μέχρι 110 τετρ. μ.) έφτασε το 66%, στη Θεσσαλονίκη το 64% του συνόλου και το 87% στην υπόλοιπη Ελλάδα.
Οι φορολογικές στρεβλώσεις απειλούν με λουκέτο τις επιχειρήσεις
Τη βιωσιμότητά των κατασκευαστικών εταιρειών απειλεί και η φορολογία: «Οι κατασκευαστές αντιμετωπίζονται ως ιδιοκτήτες μεγάλης περιουσίας και έτσι, μόλις τρία χρόνια μετά την έκδοση μιας οικοδομικής άδειας, φορολογούνται -και μάλιστα αδρά- για τα ακίνητα που έχτισαν προς πώληση -δηλαδή, για το ‘εμπόρευμα’ που τους έμεινε στοκ!» υποστηρίζει ο κ. Παγώνης.
«Με τη φορολογική επιβάρυνση, η αξία των περιουσιακών μας στοιχείων έχει εξαφανιστεί -η σχέση αντικειμενικής με εμπορική αξία έχει αντιστραφεί και πλέον η αγορά ακινήτων σήμερα έχει μόνο πωλητές και όχι αγοραστές» προσθέτει από την πλευρά του ο πρόεδρος της Ένωσης Ιδιοκτητών Ακινήτων Θεσσαλονίκης, κ. Κώστας Χαϊδούτης.
«Επειδή τα ίδια τα ακίνητα είναι προσημειωμένα για μεγάλα ποσά, είναι δύσκολο να βρεθεί αγοραστής που θα προσφέρει τέτοια τιμή αγοράς, ώστε να καλύψει το υπόλοιπο του οφειλόμενου δανείου και να ολοκληρωθεί η πώληση», σημειώνει ο αντιπρόεδρος του Συλλόγου Μεσιτών Αστικών Συμβάσεων Θεσσαλονίκης, κ. Κώστας Γεωργάκος. Ως παράδειγμα φέρνει σπίτι στο Πανόραμα, για το οποίο βρέθηκε αγοραστής που έδινε 250.000 ευρώ, όμως η προσημείωση ήταν για δάνειο 400.000 ευρώ και η αγοραπωλησία δεν προχώρησε: «Ακόμη και στις -ελάχιστες- μεταβιβάσεις που γίνονται, ο αγοραστής καλείται να πληρώσει φόρο μεταβίβασης με βάση την αντικειμενική αξία, που είναι υψηλότερη της εμπορικής. Για παράδειγμα, για ακίνητο με αντικειμενική αξία 600.000 ευρώ στην ανατολική Θεσσαλονίκη βρέθηκε αγοραστής που έδινε τιμή 250.000 ευρώ -όμως, έπρεπε όχι μόνο να πληρώσει φόρο μεταβίβασης ύψους 60.000 ευρώ (αντί 25.000 ευρώ), αλλά και να αποδείξει το ‘πόθεν έσχες’ των 600.000 ευρώ, και όχι των 250.000 ευρώ, που ήταν η τιμή αγοράς! Τελικά, η μεταβίβαση δεν πραγματοποιήθηκε…».
«Όσοι αντέχουν περιμένουν τους Ρώσους. Όσοι κινδυνεύουν με φυλακή πουλάνε όσο όσο…»
Σύμφωνα με τον Οίκο Fitch, τα ακίνητα έχασαν το 33% της αξίας τους από το 2008 μέχρι σήμερα. Ωστόσο, ο Fitch προβλέπει περαιτέρω υποχώρηση, κατά 10%-12%. Από τα προηγούμενα υψηλά τους, οι τιμές έχουν μειωθεί κατά 24,7% στην Αθήνα, κατά 29,6% στη Θεσσαλονίκη και κατά 22% στις άλλες πόλεις, ενώ μόνο κατά το τελευταίο τρίμηνο του 2012 η μείωση έφτασε το 2,8% στην Αθήνα, το 2,3% στη Θεσσαλονίκη και το 2,6% στις άλλες πόλεις.
Συνολικά το 2012, οι τιμές των διαμερισμάτων υποχώρησαν κατά 11,7% σε σχέση με το 2011 (οπότε είχαν μειωθεί κατά 5,5% σε σχέση με το 2010), σύμφωνα με τα στοιχεία που συγκέντρωσε η Τράπεζα της Ελλάδος (ΤτΕ) από τα πιστωτικά ιδρύματα. Η μείωση των τιμών σε σχέση με το 2011 διαφοροποιείται -στο 11,8% για τα νέα διαμερίσματα (5% το 2011) και στο 11,6% για τα παλαιά (5,8% το 2011). Στο δ’ τρίμηνο του 2012 η μείωση των τιμών ήταν 11% για τα νέα διαμερίσματα (δηλαδή, ηλικίας έως 5 ετών), έναντι 11,1%, 11,5% και 13,5% στο α’, β’ και γ’ τρίμηνο, συγκριτικά με τα αντίστοιχα τρίμηνα του 2011, και 14,6% για τα παλαιά (δηλαδή, ηλικίας άνω των 5 ετών), που βρέθηκαν στο α’, β’ και γ’ τρίμηνο του 2012 στο 9,5%, 10,4%, και 11,9%, αντίστοιχα.
Ειδικότερα για τη Θεσσαλονίκη, η ΤτΕ εκτιμά ότι οι τιμές των διαμερισμάτων ήταν μειωμένες κατά 13,7%, με προοδευτικά μεγαλύτερο ρυθμό μείωσης (14,7% στο δ’ τρίμηνο, 14% στο γ’ τρίμηνο, 14,1% στο β’ τρίμηνο και 12,2% στο α’ τρίμηνο, συγκριτικά με τις αντίστοιχες περιόδους του 2011).
«Πουλάμε στο κόστος»
«Αυτή η στιγμή είναι η καταλληλότερη για να αγοράσει κανείς, γιατί φτάσαμε στον πάτο. Πιστεύω ότι στο επόμενο διάστημα οι τιμές θα ακολουθήσουν ανοδική τροχιά» εκτιμά, μιλώντας στη «ΜτΚ», ο πρόεδρος του Συνδέσμου Οικοδομικών Επιχειρήσεων Βόρειου Ελλάδος, κ. Γιάννης Παγώνης, που δεν συμφωνεί με την πρόβλεψη τού Fitch ότι οι τιμές θα πιάσουν «πάτο», όταν θα έχουν μειωθεί κατά 35% στην Αθήνα, κατά 40% στη Θεσσαλονίκη και κατά 30% στις άλλες πόλεις.
«Οι τιμές δεν πρόκειται να υποχωρήσουν περαιτέρω. Ήδη, εννέα στους δέκα κατασκευαστές πουλάνε στο κόστος. Όσοι βλέπουν ότι καταστρέφονται και κινδυνεύουν, πουλάνε και κάτω του κόστους, για να καλύψουν τις υποχρεώσεις τους», υποστηρίζει. Όπως εξηγεί, στη Θεσσαλονίκη το μέσο κατασκευαστικό κόστος είναι 800-1.000 ευρώ, χωρίς σ’ αυτό να υπολογίζεται το κόστος κτήσης του οικοπέδου ή της αντιπαροχής.
Στη Δυτική Θεσσαλονίκη η αντιπαροχή ήταν στο 34%-47%, σε περιοχές όπως η Τούμπα, η Χαριλάου και η Καλαμαριά τα ποσοστά έφταναν στο 43%-50%, ενώ σε προνομιακές περιοχές με θέα οι ιδιοκτήτες των οικοπέδων έπαιρναν έως και το 60%-65% της οικοδομής.
Με μέσο ποσοστό αντιπαροχής το 50% στη Θεσσαλονίκη, το κόστος διπλασιάζεται, ξεπερνώντας τα 1.600-2.000 ευρώ: «Αν το 2009 πουλούσαμε 2.000 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο, σήμερα η τιμή πώλησης έπεσε στα 1.500-1.700, δηλαδή στο κόστος» αναφέρει, σημειώνοντας ότι, παρά την ύφεση, το κατασκευαστικό κόστος (υλικά οικοδομής κοκ.) εξακολουθεί να αυξάνεται με ρυθμό 4% κάθε χρόνο.
Οι περισσότεροι κατασκευαστές (από τα 340 μέλη του Συνδέσμου Οικοδομικών Επιχειρήσεων Βορείου Ελλάδος-ΣΟΕΒΕ) παραμένουν αδρανείς, καθώς οι πωλήσεις είναι μηδαμινές. Όπως αναφέρει χαρακτηριστικά ιδιοκτήτης κατασκευαστικής, που ζητεί να μη δημοσιοποιηθεί το όνομά του, «βρισκόμαστε σε καθεστώς εκβιασμού και κερδοσκοπίας. Όσοι αντέχουν περιμένουν μήπως έρθει κανένας Ρώσος και αγοράσει -όσοι κινδυνεύουν με φυλακή πουλάνε όσο όσο… Για παράδειγμα, πρόσφατα πουλήθηκε ακίνητο στη Θέρμη, αντικειμενικής αξίας 650.000 ευρώ, προς 320.000 ευρώ κι ένα διαμέρισμα στις 40 Εκκλησιές, αξίας 280.000 ευρώ, προς 90.000 ευρώ...».
Της Σοφίας Χριστοφορίδου
sofiachristoforidou@yahoo.gr
Πηγή ενημέρωσης:
http://www.makthes.gr/
